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하반기 부동산시장, 하향 안정세 vs 국지적 불안
서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1 DB
문재인정부 출범 이후 줄곧 이어져 온 부동산시장 규제 기조가 하반기에도 계속될 전망이다. 시장에서는 집값 하락과 거래 실종 등 전반적인 침체를 걱정하며 정부의 규제에 아우성이지만 최근 곳곳에서 집값 상승 조짐이 보이자 규제 약발이 다한 것 아니냐는 목소리도 나온다. 이에 정부는 추가 규제 발표를 예고하며 다시 한번 시장을 긴장시켰다. 핵심은 ‘분양가상한제’를 비롯한 전반적인 분양가 통제다. 정부의 움직임에 시장은 분위기를 살피고 있지만 서민들은 여전히 ‘그림의 떡’이라며 울상이다. 풀어도 조여도 계속해서 들썩이는 부동산시장의 하반기 기상도는 맑을까 흐릴까.
◆규제로 꺾인 매매시장
수도권 아파트 매매시장은 최근 몇년 동안 급등세를 보였지만 지난해 9·13부동산대책 발표 이후 상승폭이 줄었고 올 들어 내림세를 이어갔다. 이는 보유세 인상, 다주택자 대상 주택담보대출 금지, 양도소득세 중과 등을 골자로 한 9·13 대책의 전방위적인 영향이 시장을 긴장시킨 탓이다.
부동산114에 따르면 올 상반기(2018년 12월28일 대비 2019년 5월31일 기준) 아파트 매매가격은 전국적으로 0.36% 떨어지며 2012년 하반기 이후 7년 만에 하락 전환했다.
같은 기간 서울은 0.32% 하락했다. 부동산시장 규제 직격탄을 맞은 강남4구(강남·서초·송파·강동)가 하락세를 주도했다. 다만 4월 이후부터 집값 바닥론과 재건축 규제에 따른 장기적 공급 희소성이 고개를 들면서 개포주공, 은마, 잠실주공5단지, 둔촌주공 등 강남권 주요 재건축 단지를 중심으로 매매가격이 오르며 낙폭이 크게 줄었다.
상반기 전세시장 역시 전국적으로 1.07% 하락하며 2008년 하반기 이후 최저치를 기록했다. 최근 2~3년간 신규 입주물량 증가로 전세시장에 숨통이 트였고 일부지역에서는 갭투자 전세매물 출시로 역전세 현상을 보이는 지역도 나타났다.
이처럼 상반기 아파트 매매시장은 정부 규제로 거래 감소와 함께 가격 약세를 이어갔지만 최근 들어 다시 상승 조짐이 나타나는 분위기다. 공시가격이 확정되고 3기신도시 추가 지정 발표로 시장의 불확실성이 다소 해소되면서 집값
◆아파트값 상승세 다시 꿈틀
최근 아파트값이 상승 조짐을 나타내자 하반기 흐름이 어떻게 전개될지 시장의 관심이 집중된다.
서성권 부동산114 수석연구원은 하반기 아파트시장이 9·13대책 등의 수요 억제책의 효과가 계속되며 전체적으로 하향 안정 추세가 이어질 것으로 내다봤다. 그는 “서울을 비롯한 수도권은 보합 수준을 보이겠지만 대전·대구·광주 등을 제외한 지방은 경기침체와 공급과잉 여파로 하락세가 이어질 것”이라며 “서울의 경우 최근 아파트값 바닥론이 번졌지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고되고 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포를 놓은 만큼 상승반전은 쉽지 않을 것으로 보인다”고 전망했다.
함영진 직방 빅데이터 랩장도 비슷한 입장이다. 함 랩장은 현재의 매매시장은 정부의 대출제한 등 수요억제책과 금리인하 및 수요자들의 투자심리 회복이 팽팽하게 맞서는 모습인 만큼 아직 수요가 전반적으로 확산되거나 아파트 매입 자금이 급격히 늘어나면서 가격 급등 등의 지난해 시장 불안정성이 재현될 가능성이 높지 않다고 봤다.
다만 함 랩장은 “일부 회복된 투자심리가 지속적으로 매매시장에 유입되면서 자극하는 만큼 서울 강남 재건축 등 일부 투자상품과 지역은 국지적인 가격 불안이 하반기 동안 나타날 수 있다”며 “지방은 상반기 최고가 상승 아파트 비중이 줄어든 지역이 늘고 절반 이상이 이전 고가를 돌파하지 못한 만큼 호황을 보였던 지역도 안정세로 돌아설 가능성이 점차 커질 것”이라고 예측했다.
◆추가 규제 예고에 업계는 시름
전문가들은 하반기에도 대체로 아파트값이 하향 안정세 기조를 보일 것으로 보지만 정부의 입장은 단호하다. 최근 들어 하락폭이 줄고 일부지역에서는 상승 흐름을 보이는 만큼 추가규제 카드를 꺼내 초기에 싹을 자르겠다는 각오다.
핵심은 ‘분양가 규제’다. 김현미 국토교통부 장관은 최근 국회에서 열린 국토교통위원회에서 전체 회의에서 분양가상한제의 민간택지 도입·확대를 검토할 때가 왔다고 언급했다.
김 장관은 “서울의 분양가 상승률이 2배 이상 높아 무주택 서민의 부담이 상당히 높다”며 “민간지에도 분양가상한제를 검토할 때가 왔으며 주택시장의 투기과열이 심화될 경우 적극적으로 고민할 것”이라고 말했다.
국토부는 조만간 주택법 시행령을 개정해 분양가상한제가 시장에 정착되도록 기준 요건을 강화할 방침이다. 개정안은 이르면 이달 중 발의될 전망이며 시행령의 경우 국회가 아닌 국무회의 통과만 있으면 돼 정부의 의지만 있다면 언제든 시행될 수 있다.
반면 업계에서는 정부의 ‘분양가상한제’ 카드에 대해 시장이 위축될 수 있다고 비관한다. 건설사 관계자는 “분양가를 제한하면 그에 맞는 싼 자재를 써야 하기 때문에 품질이 떨어진다”며 “사업성도 낮기 때문에 재건축 등 시장 전반에 악영향을 끼쳐 결국 수급 불안 등 부작용이 발생할 수 있어 하반기 부동산시장이 혼돈에 직면할 수 있다”고 우려했다.
김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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