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1주택 양도소득세 비과세 혜택, 2년 이상 거주·보유 등 6가지 요건 맞아야
원종훈1주택을 보유한 사람은 그간 양도소득세를 걱정할 필요가 없었다. 특별하게 신경을 쓰지 않아도 비과세를 인정받는 것이 어렵지 않았기 때문이다. 그런데 내년부터 1주택을 보유한 사람도 양도소득세가 많이 나올 수 있다. 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건이 까다로워졌기 때문이다. 1주택을 보유한 사람은 1세대1주택 양도소득세 비과세를 놓쳐서는 안 된다. 양도소득세의 혜택 중 1세대1주택 비과세가 가장 큰 혜택이기 때문이다. 5년 전에 4억원에 구입한 아파트를 7억원에 매각한다고 가정해 보자. 만약 비과세가 인정된다면 양도소득세는 없을 것이다. 그런데 비과세를 인정받지 못하면 양도소득세는 9000만원 넘게 계산된다. 1주택 보유자 대부분이 직장인인 것을 고려하면 감당하기 어려운 세금이다.
1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받는 요건은 다음과 같다. 첫째, 거주자라야 한다. 둘째, 세법에서 인정하는 독립세대 요건을 만족해야 한다. 셋째, 독립세대를 기준으로 매각할 당시 1채의 주택을 보유하고 있어야 한다. 넷째, 2년 이상 보유해야 한다. 다섯째, 2017년 8·2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다. 여섯째, 고가주택이 아니어야 한다.
2021년 이후 주택을 매각한다면 1세대1주택 양도소득세 비과세 판단을 위한 ‘보유’의 개념이 달라진다. 보유기간 개념은 원칙적으로 취득할 때부터 매각할 때까지의 기간이다. 2021년 1월 1일부터 다주택보유자가 주택을 순차적으로 매각하고 마지막으로 남겨진 1채의 주택을 매각할 때 비과세 판단을 위한 2년 보유기간은 직전 주택을 매각한 날 이후부터 2년을 계산한다. 즉 다주택보유자가 주택을 매각하는 경우 마지막 1채의 주택만 남겨진 상태에서 2년 이상 보유해야 한다는 것이다. 물론 1주택을 보유한 사람이 주택을 추가적으로 구입해 일시적으로 2주택이 된 경우는 이 규정을 적용하지 않는다.
2021년 이후 ‘2년 이상의 보유기간’을 판단할 때 주의해야 하는 부분이 있다. 이 규정은 2021년 이후 취득한 주택부터 적용하는 것이 아니라 2021년 이후 매각하는 주택부터 적용한다는 것이다. 그래서 2021년 매각할 당시 1주택이라 하더라도 다주택자가 직전에 매각한 주택이 매각한 날부터 2년이 경과되지 않았다면 2021년 매각하는 마지막 주택도 양도소득세 비과세는 불가능해진다. 3채(A, B, C)의 주택을 보유한 홍길동 씨가 A주택은 2019년 8월에 매각하고, B주택은 2020년 1월 매각했다고 가정해보자. 홍씨가 마지막으로 남겨진 C주택을 매각하면서 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받으려면 매각은 언제까지 해야 할까? 두 가지 방법이 있는데 2020년 12월 31일까지 매각하거나 2022년 1월 이후 매각해야 비과세가 인정될 것이다. 2년 이상 보유기간의 개념이 2021년 이후에 매각하는 주택부터 달라지기 때문이다.
2년 이상의 보유 기간을 판단할 때 주의해야 할 요소가 하나 더 있다. ‘2년 이상 거주 요건’이다. 2017년 8·2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 2년 이상 거주해야 1세대1주택으로 양도소득세 비과세가 가능하다. 그런데 비과세 판단을 위한 거주 요건은 소득세법에서는 다음과 같이 설명하고 있다. 취득할 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다고 설명하고 있다. 비과세 판단을 위한 ‘2년 이상 보유’ 개념이 2021년부터 달라지는 만큼 ‘2년 이상 거주’의 개념도 달라질 가능성이 크다. 2년 이상 거주해야 하는 요건은 2년 이상 보유기간 중 거주해야 한다고 설명하고 있기 때문이다. 그래서 다주택보유자가 주택을 순차적으로 매각하고 마지막 남아 있는 주택을 매각할 때 과거에 2년 이상 거주한 실적으로는 비과세가 불가능할 수 있다. 결국 안정적으로 1세대1주택 양도소득세 비과세를 인정받고자 한다면 마지막 1채로 남겨진 상황에서 2년 이상의 보유와 거주 실적을 같이 만들어야 할 것이다.
원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장
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