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최근 서울 아파트 전셋값이 곳곳에서 요동치면서 세입자 주거안정을 위협하는 요인으로 떠오른 데 따라 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 도입을 서둘러야 한다는 목소리가 커지고 있다. 국회엔 이미 계약갱신청구권, 전월세 상한제 도입 등을 담은 주택임대차보호법 개정안이 발의돼 소관위인 법제사법위원회 논의를 앞두고 있지만, 집주인 재산권 침해와 도입 초기 전셋값 상승 부작용 등을 문제 삼는 야당의 반대로 통과 여부는 미지수다.
계약갱신청구권이란 전월세 계약 만료 때 임차인이 계약 연장을 요구할 수 있는 권리로 최소 4년(2년+2년)이나 6년(2년+2년+2년)간 이사하지 않고 거주할 수 있도록 하는 것이다. 정부는 계약갱신청구권으로 거주 안정성을 확보하고 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 전월세 상한제를 연동해 임대료를 안정화하겠다는 구상을 하고 있다.
한국부동산분석학회가 최근 법무부의 의뢰를 받아 제출한 ‘주택임대차 계약갱신청구권 도입 영향에 관한 연구’에 따르면, 계약갱신청구권을 ‘2년+2년’ 방식으로 도입하게 되면 집주인이 갱신 시점에 시장임대료 수준으로 임대료를 받지 못하는 데 따른 손실을 보전하기 위해 초기 임대료를 1.43~1.65% 인상할 요인이 생기는 것으로 추정됐다. 또 전월세 상한제를 함께 도입할 경우에는 초기 임대료 추정 상승률이 1.67~8.32%로 나왔다. 이는 시장 임대료 상승률이 2~11% 수준이라는 가정에서 분석한 수치다.
임재만 세종대 산업대학원 교수(부동산·자산관리학과)는 “계약갱신청구권 등은 지금처럼 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 안정된 시점에 도입하는 게 바람직하다”고 말했다. 서울의 아파트 전세가율은 10월 기준 평균 58.9%로 집값 상승 여파로 2년 전 같은 달의 70.8%보다 크게 낮아져 있다. 이럴 때 제도를 시행해야 집주인의 임대료 미리 올리기 등 초기 부작용을 최소화할 수 있다는 얘기다.
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