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올해 서울에서 아파트 2만여가구가 일반 분양된다. 최근 5년 사이 최대 규모다. 서울 재건축·재개발은 물론, 과천·광명·수원·성남 등 경기도 인기 지역에서도 택지 개발과 재개발 사업을 통해 대규모 분양이 잇따를 전망이다. 부동산 업계에서는 민간 택지 분양가 상한제 적용 유예 기간이 끝나는 오는 4월 말부터 주변 시세보다 저렴한 로또 아파트 공급이 본격화하면서 수도권 청약 열기는 더욱 달아오를 것으로 전망한다.
◇서울 일반 분양 5년 來 최고
14일 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면, 올해 서울에서는 41단지(총 5만3677가구)에서 2만842가구가 일반 분양될 예정이다. 일반 분양 가구 수 기준으로 2016년 이후 서울에서 가장 많은 아파트가 선보이는 것이다. 지난해(1만5149가구)보다 37%가량 많다. 대규모 재건축·재개발 단지가 다수 포함돼 있고, 지난해 분양 일정이 밀린 단지들이 더해지면서 분양 시장이 풍성해졌다.
서울 강남권에서는 가장 먼저 단군 이래 최대 재건축 단지이자 올해 청약 시장 최고 기대주로 꼽히는 강동구 둔촌주공 재건축 아파트가 올 4월 안에 분양될 예정이다. 총 1만2032가구 규모로 들어서는 이 아파트는 일반 분양만 4786가구에 달한다. 둔촌주공 조합에 따르면, 일반 분양 가구는 모두 전용 29~84㎡ 중소형 아파트로 100% 가점(加點)제로 당첨자를 가리게 된다. 따라서 가점이 낮은 30~40대는 당첨이 쉽지 않을 전망이다. 10월쯤에는 강남구 개포동 개포주공 1단지 재건축 6600여가구 중 1206가구가 분양될 예정이다. 이 밖에 서초구 반포동 신반포 3차·경남아파트 재건축인 래미안 원베일리(346가구), 방배동 방배6구역(676가구) 등도 분양을 준비하고 있다. 강북에서는 상반기 분양에 나설 성북구 장위동 장위 4구역(1344가구), 동대문구 용두 6구역(477가구), 은평구 수색 6구역(458가구) 등에 실수요자들의 관심이 쏠리고 있다.
◇수원·광명·과천서도 대단지 분양
경기도에서는 최근 집값이 상승세를 타고 있는 수원에서 팔달구 매교동 팔달 8구역 재개발 1078가구가 다음 달 분양된다. 광명에서는 광명동 광명 푸르지오 센트베르(광명 15구역), 성남에서는 신흥 2구역 재개발이 각각 4월, 5월 분양을 앞두고 있다. 과천에서는 지난해 분양이 연기된 과천지식정보타운에서 S5 블록(584가구), S9 블록(647가구)을 시작으로 분양이 본격화될 예정이다.
전문가들은 올해 수도권 청약 경쟁률이 지난해를 웃돌 것으로 전망한다. 지난해 서울 분양 아파트 1순위에는 34만여명이 몰려 2002년 이후 최다 기록을 세웠다. 1순위 평균 청약 경쟁률은 28대1로, 관련 통계가 발표된 이래 11년 만에 가장 높았다. 당첨자 평균 가점이 60점을 넘는 단지도 여럿이었다. 가점은 84점이 만점이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남권 분양 단지는 대부분 주변 시세보다 수억원 저렴하기 때문에 사람이 많이 몰리고 당첨 평균 가점도 60점 중반대를 웃돌 것"이라며 "하지만 일반 분양이 많은 단지도 있어서 저(低)가점자도 비인기 타입을 고르는 등 전략을 잘 세워서 도전할 만하다"고 말했다.
◇강화된 규제 조심해야
올해 청약 시장에서는 따져야 할 변수가 적지 않다. 지난달 12·16 부동산 대책 영향으로 대출과 세금 규제가 강화되고 있다. 분양받은 아파트의 분양가가 15억원 미만이더라도 2~3년 뒤 입주할 때 시세가 15억원을 넘게 되면 잔금 대출을 받을 수 없다.
분양권 보유에 따른 세금 부담도 늘어날 수 있다. 조정대상지역에 집을 한 채 이상 갖고 있는 사람이 분양권도 보유하고 있다면, 내년(2021년) 1월부터 조정대상지역 주택을 팔 때 내야 하는 양도소득세 부담이 늘어난다. 기존에는 주택으로 치지 않던 분양권이 주택 수에 포함돼 다주택자 세율 중과(重課)를 적용받기 때문이다. 1주택자에 비해 2주택자는 양도세율이 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 높다.
청약 자격과 전매 제한, 실거주 요건 등도 꼼꼼히 확인해야 한다. 최근 정부는 서울과 경기 과천, 광명, 성남 분당, 하남 등 수도권 투기과열지구와 위례신도시(성남·하남), 하남 감일지구 등 대규모 택지개발지구에서 1순위 청약 자격을 받기 위한 해당 지역 의무 거주 기간을 1년에서 2년으로 확대하기로 했다. 이르면 3월부터 적용될 예정이다. 정부는 민간 택지 분양가 상한제 지역에서 전매 제한 5~10년, 실거주 의무 기간을 2~3년 부여하는 방안도 추진 중이다. 다음 달부터는 청약 접수 담당 기관도 금융결제원에서 한국감정원으로 바뀐다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금융권 대출 문턱이 높아진 데다 정부가 편법 증여 등 탈세를 막기 위해 자금 마련 계획서를 꼼꼼히 들여다보고 있어 집을 사기 불편해지고 있다"며 "당첨되고 포기하는 일이 없도록, 청약에 앞서 융통 가능한 자금과 이주 계획 등을 꼼꼼히 고려해야 한다"고 말했다.
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