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역세권은 아파트값을 결정짓는 중요한 요소로 꼽히다. /사진=이미지투데이
아파트값 움직이는 요소… 같은 입지에도 가격 다른 이유는?
지하철역과 가까운 입지를 의미하는 ‘역세권’은 부동산시장에서 흥행을 결정짓는 중요한 요소다.
아파트나 오피스텔이 역과 가까울수록 교통이 편리해 집값 상승효과도 나타난다.
또 같은 단지라도 역과 가까운 동이 역과 멀리 떨어진 동보다 비싸게 거래될 만큼 역세권의 존재감은 뚜렷하다.
존재감이 뚜렷하지만 어디까지를 역세권으로 봐야하는 지는 의견이 분분하다. 과연 역세권의 거리는 어느 정도일까.
◆너도나도 강조하는 ‘역세권’
분양시장에서 너도나도 역세권을 강조한다. 단지명에 지하철역 이름을 넣어서 분양하는 사례도 많다.
행정구역이 달라도 역과 더 가까우면 해당역을 단지명에 넣어 분양하기도 한다.
대표적인 사례가 ‘e편한세상온수역’이다. 이 단지는 행정구역상 경기도 부천시 괴안동에 있다.
역 이름을 넣으려면 같은 부천시에 속한 1호선 역곡역을 넣어야하지만 단지와 역곡역은 직선거리로 700여m 떨어져 있다.
반면 서울시 구로구에 속한 온수역과는 직선거리로 불과 240여m 떨어져 있어 흔히 말하는 ‘초역세권’ 입지다.
단지가 부천시에 속하지만 서울시 경계에 위치해 있어 단지명에 온수역을 넣어도 과한 작명은 아니라는 평가다.
이처럼 분양시장에서는 역세권의 중요도를 높게 보기 때문에 ‘도보 5분’,
‘도보 10분’ 등 지하철역까지 걸어서 얼마나 걸리는지를 주로 내세우며 수요자의 발길을 이끈다.
하지만 실제로 현장을 가보면 이 같은 문구는 대체로 허위인 경우가 많다.
단지와 지하철역까지 직선거리로 300~400m 정도지만 언덕이 가팔라 10분 이상 소요되고 대체로 이에 대한 설명이 없는 경우가 많다.
또 아예 터무니없이 거리가 1km 이상 떨어진 경우도 있다.
게다가 지도상에서는 단지와 지하철역까지 직선거리로 가깝지만 실제로는 큰 건물이나 산 등이 가로막고 있어 우회해서 가야하는 경우도 있다.
따라서 입지를 제대로 확인하지 않고 덜컥 청약에 나섰다가는 낭패를 보기 일쑤다.
◆역세권의 기준은?
그렇다면 역세권의 기준은 어떻게 따져봐야 할까. 법적으로 ‘지하철역과 단지까지의 거리가 딱 몇m여야만 역세권이다’라는 기준도 없다.
대체로 시장에서는 직선거리로 500m정도 떨어져 있으면 역세권으로 분류하지만 “그럼 501m 떨어진 단지는 역세권이 아니냐”고 딴지를 거는 이도 있다.
그만큼 역세권을 구분하는 기준은 모호하다.
아파트값을 결정짓는 중요한 요소로 역세권이 꼽힌다. /사진=이미지투데이
다만 서울시 자료를 통해 역세권에 대한 공적 기준은 짐작할 수 있다.
서울시가 운영하는 ‘역세권 공공임대주택 건립 및 운영 기준’에 따르면 ‘개통된 역(예정 포함)의 승강장 경계로부터 500m 이내의 지역’을 역세권으로 정의한다.
여기에 1차 역세권은 250m까지, 2차 역세권은 그 밖의 범위로 나눠 세분화한다.
또 각자의 걸음 속도나 평지·오르막 입지에 따라 달라질 수 있지만 대체로 단지에서
지하철역까지 걸어서 10분 정도 거리면 사람들 인식에 “이정도면 역세권이지”라고 정의한다.
◆조금 멀어도 언덕보단 ‘평지’ 선호
역세권의 기준이 모호하지만 그것 하나만으로도 가격차는 상당하다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지하철 9·공항철도 환승역인 마곡나루역과 직결된 보타닉푸르지오시티 전용면적 22㎡(11층)는 지난해 3월 3억2000만원에 실거래 됐다.
반면 같은 면적이지만 250여m 떨어진 마곡헤리움2차는 같은 시기 1억8000만원에 팔렸다.
임대수익도 차이가 있다. 보타닉푸르지오시티 22㎡의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 56만원 수준인 반면 같은 면적의 마곡헤리움2차 시세는 보증금 1000만원에 월세 45만원이다. 11만원의 월세 격차는 연간으로 따졌을 때 132만원이나 차이가 난다.
마곡나루역 인근 A공인중개업소 관계자는 “출퇴근이 용이한 지하철역 접근성은 주거시설에서 가장 중요한 요소라 가격차가 날 수 밖에 없다”고 설명했다.
이어 “비슷한 거리라도 언덕보단 평지 역세권을 더 선호하는 경향이 짙다”며
“예를 들어 지하철역과 500m 떨어진 평지, 300m 떨어진 언덕 이라면 대체로 평지를 선택해 역세권을 구분 짓는 기준은 개인적으로 다르다”고 덧붙였다.
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