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재개발·재건축 규제에 새 아파트 몸값 치솟는다
전문가 "규제강화로 공급부족" 재개발·재건축 사업 지연 속출
발목잡힌 강남권에 시장 불안 "기존 신축 입지만 강화" 우려도
최근 정부의 재건축·재개발 규제 강화가 신축 아파트값을 끌어올릴 것이라는 목소리가 나오고 있다. 정비사업 초기 단계에 있는 사업장들이 관련 규제로 인한 사업 지연 및 사업성 악화 등을 겪을 경우 결국 신축 아파트 공급부족으로 이어질 수 있기 때문이다.
실제 서울 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실주공5단지 등 서울 주요 대형 재건축 사업이 줄줄이 표류 중이다. 강남권 아파트의 공급 부족은 기존 신축 아파트의 입지만 강화시키고 이는 부동산 시장을 또다시 불안하게 만들 수 있다는 분석이다.
28일 부동산 업계에 따르면 최근 주요 부동산 커뮤니티 사이트 등에 정부의 잇단 재건축·재개발 규제가 결국 신축 아파트값 상승으로 이어질 것이라는 의견이 속속 올라오고 있다. 정부 규제강화로 재건축·재개발을 통한 아파트 공급이 막히면서 새 아파트를 선호하는 수요가 기존 신축 아파트에 몰리면서 가격을 끌어올릴 것이라는 얘기다.
부동산인포의 권일 팀장은 "임대주택 비율 상향 등 정부정책으로 재건축·재개발을 통한 일반물량이 줄어들면서 분양이 임박하거나 새로 지은지 얼마 안된 신축 아파트값이 뛸 가능성이 있다"고 진단했다. 권 팀장은 "재건축·재개발 사업이 지연되면서 수익성이 떨어져 사업을 접을 경우 공급이 확연하게 줄어들면서 가격이 상승할 수 있다"고 덧붙였다.
지난해 재건축에 대한 안전진단 기준이 강화되고 초과이익환수제가 부활해 사실상 재건축 아파트의 발목을 잡고 있다. 이에 재건축을 추진한 서울 강남 대치쌍용1차, 대치쌍용2차 등은 수억 원에 달할 것으로 예상되는 초과이익환수제 부담 때문에 사업이 잠정 중단됐다.
최근 재건축·재개발에 대한 정부의 규제가 또다시 이어지고 있다.
서울시는 지난달 도시건축혁신안을 발표, 민간의 정비계획 수립 전 단계부터 관여해 층수·디자인 등 핵심 사안에 대한 가이드라인을 제시하겠다고 선언했다. 이달 들어서는 단독주택 재건축 세입자 대책을 통해 재건축 사업시행자가 세입자에게 재개발에 준하는 손실보상(주거이전비, 동산이전비, 영업손실 보상비)을 하도록 했다.
국토교통부도 올해 안에 시행령을 개정해 재개발·재건축 시 의무적으로 지어야 하는 임대주택의 건립 상한비율을 최대 30%까지 높이겠다고 밝혔다.
한 대형건설사 관계자는 "임대주택 상한비율을 높이는 대신 용적률 상향 또는 기금지원 등 인센티브를 부여한다면 괜찮지만 단순히 임대주택 상한비율만 높인다면 업계 반발이 심할 것"이라고 우려했다. 임대주택 의무비율을 높이면 그만큼 일반분양 물량이 줄어들어 사업성은 악화된다.
또다른 건설사 관계자는 "재개발 임대주택은 공공이 표준건축비로 매입하는데 이는 거의 건설원가 수준에 불과하다"면서 "표준건축비도 물가상승에 맞춰 매년 다듬어야 하지만 실제로는 잘 올려주지 않는다"고 지적했다.
그는 "결국 조합은 임대주택 공사원가만큼을 수익에서 빼야하기 때문에 임대주택이 늘어날수록 수익이 악화되는 구조"라며 "향후 시행령 개정 등을 구체화할 때 (용적률 상향 등) 적절한 보상을 해줄지 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.
sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
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